重庆供销生鲜连锁公司,重庆海博建设公司与重庆市农产品集团奉节县市场有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书

重庆市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)渝02执异80号

案外人：重庆供销生鲜连锁有限公司，住所地重庆市渝北区，统一社会信用代码91500103739804787A。

法定代表人：肖明，董事长兼经理。

委托诉讼代理人：左洽，女，1994年12月25日出生，汉族，住重庆市垫江县，系该公司员工。

申请执行人：重庆海博建设有限公司，住所地重庆市渝北区。统一社会信用代码91500112203510350T。

法定代表人：付龙学，执行董事。

委托诉讼代理人：孟君婷，重庆中耀律师事务所律师。

被执行人：重庆市农产品集团奉节县市场有限公司，住所地重庆市奉节县。统一社会信用代码91500236581485711C。

法定代表人：朱学平，公司董事长。

委托诉讼代理人：罗淑媛，女，1967年4月14日出生，汉族，住重庆市奉节县，系该公司办公室主任。

本院在执行申请执行人重庆海博建设有限公司（以下简称海博建司）与被执行人重庆市农产品集团奉节县市场有限公司（以下简称农产品集团奉节市场公司）建设工程施工合同一案中，案外人重庆供销生鲜连锁有限公司（以下简称供销生鲜公司）对本院查封被执行人重庆市农产品集团奉节县市场有限公司名下位于重庆市奉节县XX街道XX路XXX号房屋中的218套房屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人供销生鲜公司称，请求解除重庆市第二中级人民法院（2022）渝02执210号之二执行裁定查封的被执行人重庆市农产品集团奉节县市场有限公司名下位于重庆市奉节县XX街道XX路XXX号房屋中的218套房屋的查封。主要事实及理由：一、重庆二中法院查封的不动产218套为申请人向重庆市农产品集团奉节县市场有限公司购买的225套不动产中的部分房产，该不动产在重庆二中法院查封之前已签订《重庆市商品房买卖合同》并已交付给申请人，申请人已支付全部购房款。申请人重庆供销生鲜连锁有限公司(名称变更前为：重庆新合作联佳连锁超市有限公司)分别于2018年9月28日、29日及2018年12月26日、27日向被执行人重庆市农产品集团奉节县市场有限公司购买位于重庆市奉节县XX街道XX路XXX号225套不动产，其中包含了重庆二中法院查封的218套，并分别签订了《重庆市商品房买卖合同》。225套不动产购房款共计37178000元，合同签订后申请人按照约定支付了全部购房款，同时重庆市农产品集团奉节县市场有限公司为申请人开具了收款收据。重庆市农产品集团奉节县市场有限公司按照合同约定分别于2018年9月30日、2018年12月28日将225套不动产交付给了申请人，双方并就房屋交付事宜签署了房屋交接确认书。二、重庆二中法院查封的218套不动产至今仍登记在重庆市农产品集团奉节县市场有限公司名下并非申请人原因导致，申请人曾多次要求办理产权登记。根据申请人与重庆市农产品集团奉节县市场有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，重庆市农产品集团奉节县市场有限公司本应于合同签订之日起30日内向不动产所在地土地房屋登记机构提出办理上述不动产《房地产权证》的申请，并提交相关资料取得登记受理单。申请人也曾多次要求重庆市农产品集团奉节县市场有限公司为申请人办理产权证，但因重庆市农产品集团奉节县市场有限公司自身原因一直迟迟没有为申请人办理产权证，导致上述不动产至今仍登记在被执行人重庆市农产品集团奉节县市场有限公司名下基于上述事实理由，申请人对重庆二中法院查封的上述不动产享有合法合理的物权期待权，申请人认为重庆二中法院对上述不动产的查封行为损害了申请人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，申请人的物权期待权足以排除执行，故特提出执行异议申请，请求解除对上述不动产的查封。

海博建司答辩称，一、答辩人对案涉不动产享有建设工程优先权。1、本执行案件的执行依据为(2019)渝02民初2644号判决，该判决查明本案案涉218套不动产为答辩人作为承包人施工建设的；2、根据上述判决查明的事实，答辩人的建设工程价款优先受偿权的存续期间为2019年1月29日一2019年7月28日。理由如下：（1）答辩人与被执行人签订的施工合同17.3.2条约定:“工程竣工交付验收完成、资料归档、办完工程结算审计后三个月内，付至总结算价款的95%”，同时，根据2644号判决查明的事实，双方结算审核时间为2018年10月29日；因此，工程款付款时间应当为2018年10月29日之后的三个月，即2019年1月29日为最后付款日；（2）根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》（2019年2月1日起施行）第二十二条：承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。因此，建设工程价泉优先受偿权的存续期间为2019年1月29日-2019年7月29日。3、《合同法》第286条规定：承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。（1）依据本条，优先权的实现方式有两种：就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。因此债权人在诉求中要求折价，属于主张实现优先权的一种方式。（2）虽然2644号判决以双方未能就折价的具体金额达成一致为由，驳回了答辩人要求以折价方式清偿债务的诉讼请求，但纵观整个判决书，并没有明确就债权人的建设工程优先权是否存在作出论述和判断，对庭审中归纳的关于建设工程优先权是否过期的争议焦点亦未做评述。换言之，即法院认为实现优先权的条件不成就，并非优先权不存在。4、按照最高人民法院相关裁判观点(具体可见河南省建筑安装工程有限公司、河南福成置业有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书案号(2019)最高法民申5070号)：“建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，自其符合相应法定条件时设立”、“建设工程优先权并非必须通里诉讼程序确认才能成立，优先受偿权人可以直接向法院执行部门提出主张”。法院判决后，答辩人建设工程价款优先受偿权的主张不再适用六个月除斥期间，而适用三年诉讼时效期间（截止日期为2022年6月24日），答辩人已经于2022年5月7日向贵院提出申请，再次主张建设工程优先权。二、异议人主张其享有物权期待权，但该主张并不成立，且即使其享有所谓的物权期待权，但仍不足以排除答辩人的建设工程优先权，理由如下：1、在我国，无论是现行《民法典》还是已经失效的《物权法》，并未给予物权期待权一个准确的定位，对物权期待权的性质、效力、分类未做统一规定，法律依据明显不足。2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建设工程价款优先受偿权类似于留置权人的优先受偿权，基于承包人是工程的实际施工人，其对发包人享有的工程价款已物化到了工程本身，故对于工程享有的优先权优于抵押权和其他债权。答辩人是因工程款纠纷提起诉讼和执行，在诉讼和执行中申请对涉案商铺进行查封才导致的本案执行异议，基于答辩人已在工程价款优先受偿权的有效请求期限内提起诉讼，其优先权应当予以认定，也即答辩人申请执行的债权并非普通的金钱债权，不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。3、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分价款的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是指为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受到消费者权益保护法的保护。消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，才能称为上述批复中的消费者，才享有比建设工程价款优先受偿权更优的权利。本案中，异议人购买的是商铺，且多达255套，并非用于居住，其享有的权利并不足以对抗答辩人享有的建设工程价款优先受偿权，因此，本案也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。(上述观点可参见最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再122号)。三、本案即使应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，异议人仍然不满足该条款的内容，原因如下：1、异议人提交的案件材料中并无购房合同；2、案涉房屋并未实际交付，根据答辩人查证的现场实际情况，案涉商铺为清水状态，至今未有任何人实际占有；3、异议人与被执行人同属重庆市农产品(集团)有限公司子公司，双方具有高度关联和利害关系，存在较大的串通可能性，其提交的证据证明力明显不足。综上所述，异议人提出的执行异议申请没有法律和事实依据，应当予以驳回。

农产品集团奉节市场公司陈述称：当时农产品集团(总公司)为了还我们在农商行贷款的钱，因为农产品集团(总公司)担保有连带责任，农产品集团下属公司重庆供销生鲜连锁公司就在我们重庆市农产品集团奉节县市场有限公司网签了7000多平方米的商铺，以5000元/平方米的价格网签的。我们农产品集团奉节县市场公司当时有4个股东，其中农产品集团下属的另一个公司(原重庆市农产品集团市场投资建设有限公司)是我们其中一个股东，网签时有两个股东同意、两个股东不同意，当时网签时，我们员工认为价格过低，当时董事长、分管销售的负责人、财务均没有签字认可的情况下，网签工作人员和负责人张弟菊拒签，重庆供销生鲜连锁公司自己签的。我们公司向法院提供当时其他业主按当时的市场价购买的房屋合同和委托管理明细表，证明当时市场价在17000-18000元左右/平方米，其中扣除购铺业主返租5年租金后购房合同实际价格均在10000元/平方米左右。当时是为了拿到这笔钱还贷款，双方本意也不是为了低价购买房屋，我们公司一旦销售有钱后就把3700多万及同期利息还给他们，然后他们再把房屋网签撤销后还给我们，这也是重庆供销生鲜连锁公司到现在也没有接房的原因，但是，他们多次发函催办产权证，因为我们公司股东内部意见不统一，债权人意见大，所以一直无法办理。

本院经审查查明，海博建司因与农产品集团奉节市场公司建设工程施工合同纠纷一案诉至本院，本院受理后，海博建司申请财产保全，本院于2019年7月4日作出（2019）渝02执保24号执行裁定，查封了被执行人重庆市农产品集团奉节县市场有限公司名下位于重庆市奉节县XX街XXX路、奉节县XX镇XX街、奉节县XX镇XXX除拆迁还房之外的不动产319套（附查封房屋的清单）。

2020年12月25日，本院作出(2019)渝02民初2644号民事判决：一、被告重庆市农产品集团奉节县市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆海博建设有限公司尚欠工程款90750869.22元；二、被告重庆市农产品集团奉节县市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆海博建设有限公司2016年1月1日至2018年6月28日期间利息6096369.89元；三、被告重庆市农产品集团奉节县市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告重庆海博建设有限公司到期质量保证金7756710.61元；四、被告重庆市农产品集团奉节县市场有限公司支付原告重庆海博建设有限公司欠付工程款90750869.22元之利息，从2018年6月29日起至付清之日止，按月利率1.8%计算；五、被告重庆市农产品集团奉节县市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆海博建设有限公司违约金1000000元；上列各项费用，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告重庆海博建设有限公司的其他诉讼请求。该民事判决书已经发生法律效力。

因农产品集团奉节市场公司未履行上述生效民事判决书确定的义务，海博建司向本院申请强制执行。本院于2022年3月14日依法立案执行，执行案号（2022）渝02执210号。执行过程中，本院于2022年6月20日作出（2022）渝02执210号之二执行裁定，对上述房屋进行了续查封。

农产品集团奉节市场公司为开发建设“奉节县农产品综合交易市场”项目，于2013年11月19日与重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行签订《固定资产贷款合同》，约定农产品集团奉节市场公司向重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行贷款8000万元，贷款期限60个月，自2013年11月19日起至2018年11月18日，按月结息，分期还款。重庆市农产品（集团）有限公司于同日与重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行签订《保证合同》，为农产品集团奉节市场公司该笔贷款提供保证担保。因农产品集团奉节市场公司未能按月分期偿还贷款本金，2016年12月28日，农产品集团奉节市场公司与重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行签订《固定资产贷款合同的补充协议》，对分期还本的本金进行补充约定；重庆市农产品（集团）有限公司与重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行签订《保证合同的补充协议》。

农产品集团奉节市场公司与重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行签订的《固定资产贷款合同》和《固定资产贷款合同的补充协议》约定的还款期限（2018年11月18日）届满前，农产品集团奉节市场公司尚有部分贷款本息没有按照约定期限支付，重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行于2018年8月7日向农产品集团奉节市场公司和重庆市农产品（集团）有限公司发出《关于调整重庆市农产品集团奉节县市场有限公司贷款级次的函》，载明：由于借款人尚未完全执行2018年6月30日的分期还款计划，同时未归还截止2018年7月贷款利息。根据银保监及我行对于贷款风险分类的要求，我行将对该笔贷款形态调整为“关注”，同时，至2018年9月27日若该笔贷款仍有未结清逾期本息，我行将对该笔贷款形态调整为“次级”。并按《征信业管理条例》规定向中国人民银行金融信用信息基础数据库提供借款人、保证人的不良信用信息。

2018年9月28日、29日，农产品集团奉节市场公司与供销生鲜公司分两批签订70份《重庆市商品房买卖合同》，约定供销生鲜公司购买农产品集团奉节市场公司开发的位于重庆市奉节县XX街XXX路XXX号3、4号XX商业房产70套，建筑面积单价均为5000元/平方米。农产品集团奉节市场公司于2018年9月28日向供销生鲜公司出具《委托书》，委托供销生鲜公司将购房款10498950元直接支付到重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行；供销生鲜公司分别于2018年9月28日和29日，两次向重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行转账支付300万元和74989500元，该两笔共计10498950元用于偿还农产品集团奉节市场公司欠付重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行的部分贷款本息。

2018年12月26日、27日，农产品集团奉节市场公司再次与供销生鲜公司分两批签订155份《重庆市商品房买卖合同》，约定供销生鲜公司购买农产品集团奉节市场公司开发的位于重庆市奉节县XX街XXX路XXX号3、4号XX商业房产155套，建筑面积单价均为5000元/平方米。农产品集团奉节市场公司于2018年12月26日向供销生鲜公司出具《委托书》，委托供销生鲜公司将购房款26679050元直接支付到重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行；供销生鲜公司分别于2018年12月26日和27日，三次向重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行转账支付500万元、1000万元和11679050元，该三笔共计26679050元亦用于偿还农产品集团奉节市场公司欠付重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行的贷款本息。

农产品集团奉节市场公司与供销生鲜公司签订225份《重庆市商品房买卖合同》后，将《重庆市商品房买卖合同》项下225套商业房产办理网签。

本院审查期间，供销生鲜公司举示与农产品集团奉节市场公司先后于2018年9月30日和2018年12月28日签订的《房屋交接确认书》，拟证明农产品集团奉节市场公司已将225套商业房产全部交付给供销生鲜公司。海博建司举示房屋现场视频光盘，证明该225套商业房产至今仍然是清水房，处于闲置状态。

重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司于2018年9月17日作出《房地产抵押估价报告》，对奉节县XX街道XX路XXX号4层房地产在2018年9月10日的估价结果为：建筑面积评估单价7000元/平方米。

2017年至2018年期间，农产品集团奉节市场公司开发建设的“奉节县农产品综合交易市场”项目以“XXXX广场”名称，采用委托经营管理方式对外销售300余户，扣除业主返祖费用（四年）后，实际销售商业用房的价格为建筑面积每平方米1万元左右（均价）。

另查明：供销生鲜公司和案外人重庆市冷链物流有限公司是重庆市农产品（集团）有限公司的子公司，案外人重庆市冷链物流有限公司是农产品集团奉节市场公司的股东，持股比例为34%。供销生鲜公司和案外人重庆市冷链物流有限公司的法定代表人为同一人。

上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《委托书》、银行客户回单、《收据》、《房屋交接确认书》、《催告函》、《房地产抵押估价报告》、《固定资产贷款合同》、《保证合同》、《固定资产贷款合同的补充协议》、《保证合同的补充协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》等证据证明。

本院审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，案外人供销生鲜公司虽与农产品集团奉节市场公司签订了225套《重庆市商品房买卖合同》，但至今没有合法占有、使用这225套商业房产，不符合前述司法解释中“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。

此外，案外人供销生鲜公司与农产品集团奉节市场公司存在关联关系，案外人供销生鲜公司又是重庆市农产品（集团）有限公司的子公司，而重庆市农产品（集团）有限公司在重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行与农产品集团奉节市场公司的借贷中是保证担保人，案外人供销生鲜公司支付的37178000元全部用于偿还农产品集团奉节市场公司的逾期贷款本息，结合农产品集团奉节市场公司的陈述意见，以及存在225套《重庆市商品房买卖合同》约定单价与农产品集团奉节市场公司实际销售单价之间存在倍差的情形，存在即使与案外人供销生鲜公司提交的重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司作出的《房地产抵押估价报告》相较，亦有40%的较大价格差异的情形，本院审查认为该笔37178000元款项难以认定为案外人供销生鲜公司向农产品集团奉节市场公司支付的购房款。

综上，案外人供销生鲜公司提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人重庆供销生鲜连锁有限公司的异议请求。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向重庆市第二中级人民法院提起诉讼。

审 判 长　李学文

审 判 员　黄能萍

审 判 员　朱海川

二〇二二年八月二十九日

法官助理　赵春阳

书 记 员　陈正红