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重庆市忠县人民法院

民 事 判 决 书

(2022)渝0233民初2988号

原告：李长明，男，1971年6月15日出生，汉族，住重庆市忠县。

委托诉讼代理人：冉启植，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，一般代理。

委托诉讼代理人：喻娟，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，一般代理。

被告：刘帮兵（曾用名刘邦斌、刘帮斌），男，1954年2月22日出生，汉族，住重庆市忠县。

委托诉讼代理人：谭荣，重庆奎龙律师事务所律师，一般代理。

委托诉讼代理人：刘晓红，重庆奎龙律师事务所律师，一般代理。

原告李长明与被告刘帮兵合同纠纷一案，本院于2022年6月10日立案后依法适用简易程序，于2022年7月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院于2022年7月11日裁定转为普通程序审理，由审判员石建军担任审判长，与审判员韩国栋、人民陪审员秦伟平组成合议庭，共同负责对案件的审理，于2022年7月27日公开开庭进行了审理。原告李长明及其委托诉讼代理人冉启植到庭参加第一次庭审，原告李长明的委托诉讼代理人冉启植，被告刘帮兵及其委托诉讼代理人谭荣到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。

原告李长明向本院提出诉讼请求：1.依法判决认定原告与被告于2001年5月13日签订的《集资建房合同》及2001年11月22日原告与被告签订的《补充协议》合法有效；2.依法判决被告协助将位于忠县××街道××路××号附10号、附11号房屋的产权分别登记至原告名下（房屋价值约20万元）；3.依法判决被告承担本案全部诉讼费用。

事实及理由：2001年5月13日，原告与被告刘帮兵签订《集资购房合同》，约定由被告刘帮兵将其修建的位于忠县××街道××路××号附10号、附11号门面房屋两间以1000元每平方米的价格出售给原告。事后，原告按照约定支付了部分购房款，并实际执管了该门面房屋。2009年12月9日，原告又将该门面房屋两间分别出售给案外人陈德林、田兴明，并由陈德林、田兴明一直执管、经营至今。但时至今日，被告拒不按照合同的约定将案涉房屋的产权过户登记至原告名下，导致原告亦无法依约将案涉房屋的产权过户登记至陈德林、田兴明名下。

综上所述，原告方认为，原告与被告签订的《集资购房合同》及《补偿协议》合法有效，被告有义务将案涉房屋的产权过户登记至原告名下。为此，现原告依法提起诉讼，请人民法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。

诉讼过程中，原告李长明补充陈述，案涉房屋由被告以并不存在的虚假的忠县三峡装璜公司的名义办理的相关建设手续，并由被告实际出资修建。该案涉房屋的房屋产权总证登记的权利人为虚假的忠县三峡装璜公司，但实际权利人为被告。被告有义务协助将产权过户至权利人名下。因此，本案将刘帮兵列为被告是正确的，被告刘帮兵是本案的适格主体。

被告刘帮兵辩称，双方于2001年5月13日签订集资建房合同属实，但原告没有支付购房款，只支付了3000元的定金，案涉房屋原告出售给他人，被告对此不清楚；案涉房屋在2014年6月15日已由三峡装璜公司出卖给案外人李超、陈皓然，并在2018年取得产权证；案涉房屋的国有土地使用期限为20年，即有效期为2000年1月30日至2020年1月30日，目前为止案涉房屋的国有土地使用期已经过期。

案涉房屋的修建经过为，案涉房屋土地使用权包括三峡装璜公司是由案外人黄玉仁与原告共同转让给被告。案涉房屋的审批过程为：1999年9月16日取得忠县计委的立项批复，1999年12月30日取得忠县政府补办征地手续，并确定为修建厂房及住房综合楼用地批复，2000年2月18日取得国有土地使用证，有效期为2000年1月30日至2020年1月30日，以及忠县国有土地使用权出让合同，合同是三峡装璜公司与国土局签订的，在2008年10月23日取得建设工程规划许可证，2009年1月7日向有关部门提交建筑工程施工许可申请表。2008年修建，2009年竣工。

针对原告的请求，其认为原告的诉讼请求不成立，双方签订的集资建房合同是无效的，原、被告均为自然人身份，案涉房屋是以三峡装璜公司审批修建，集资房本身是带有特殊身份关系的，原告不具有三峡装璜公司的员工身份，被告个人也不具备集资建房的主体，且原告也没有支付房款，鉴于合同无效，原告也没有权利主张案涉房屋的产权登记到原告名下。且案涉房屋已经由案外人取得了产权。请求驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审查认定事实如下：2001年5月13日，黄玉仁、李长明（甲方）与刘帮兵（乙方）签订合同书，约定甲方将其所有的忠县忠州镇香山路与移民路之间的1.8亩地盘转让给刘帮兵自行修建楼房、自行出售房屋。具体内容如下：1.甲方将原主张金兴、高宗其的原合同及开工证以前的所有手续转交刘帮兵。2.甲方黄玉仁将张金兴、高宗其的建房手续外增加的所有土地手续及建房批文也应转交乙方，以后所需费用及有关手续由乙方负责。3.乙方支付黄玉仁转让所有证件的费用9.5万元，并支付李长明8000元，张金兴2000元，高宗其1500元。4.甲方负责为乙方销售10套住房和2个门面；甲方负责销售的10套住房，价格按550元/㎡计算，计价面积以建筑面积和分摊面积为准；乙方与甲方进行结算，低于或者高于此价由甲方自行负责；甲方出售房屋仅作为中介人，购房户只能与乙方直接签订合同，甲方作为在场人签字；房屋位置和质量以购房合同为准；甲方负责为乙方销售的10套住房，必须在主体工程修至七楼时订购完毕，否则，所交的定金作损失费不予退还，并承担违约责任。签订本合同时，黄玉仁交付定金5万元，李长明交付定金3万元。5.甲方李长明和黄玉仁自购住房各一套，住房按500元/㎡计算，门面按1000元/㎡计算，计价面积按建筑面积计算。其位置和质量以购房合同为准。6.门面下地楼的一小间搭配在甲方自用的门面内，地楼2万元由甲方支付乙方。7.违约责任为一方违约支付违约金2万元。

同日，刘帮兵与李长明签订《集资建房合同书》。其中刘帮兵（甲方）与李长明（乙方）签订的《集资建房合同书》约定乙方自愿参与在忠州镇芝麻一社（香山路）张金兴住处集资建房，为了施工及管理方便，决定全承包给甲方进行修建。该合同主要内容如下：1.房屋造价。乙方自筹资金按建筑面积及分摊面积在内，按每平方米550元计算金额承包给甲方进行修建。（其中，一套住房500元/㎡，门面一个1000元/㎡，香山路）科龙起4-5间。2.付款方式：签订合同之日交购房定金3万元给甲方；工程修至乙方所订楼层交工程总造价的50%；工程主体封顶交工程总造价30%；办齐三证，交乙方钥匙，乙方付清全部房款；以上款项到期不交，乙方在甲方的集资房屋由甲方另行处理，乙方支付的集资款一律不退，作违约金处理。3.房屋规格及质量要求（含房屋结构、装饰、水电设施等内容，略）。4.证件及费用：办理房产证和土地使用证费用由乙方承担，交甲方统一办理，甲方只承担契税费用。6.增加项目：甲方交房时间为2003年5月13日前交房，如违约则按每天每套房50元计算违约金。在该《集资建房合同》尾部，原、被告签字按指印，案外人李良波作为在场人签字。原告陈述该《集资建房合同书》房屋造价后面手写“科龙起4-5间”即为现在的忠县××街道××路××号附10号、附11号，也即为被告刘帮兵出售给原告的案涉两个门面。被告刘帮兵对房屋位置没有异议，承认将科龙路起4-5间即附10号、11号出售给原告李长明。

2001年5月23日，刘帮兵向李长明出具了收款收据，载明收到购房定金3万元，但刘帮兵对该《收款收据》质证认为，因当时李长明答应支付3万元购房款，其将收款收据事先开具好，到了原告家里，但原告拿不出来钱，其当场在原告家将收款收据撕毁，其离开后李长明将其撕毁的收款收据捡起来拼凑在一起，故对李长明已支付购房定金3万元不予认可，同时提供2001年欠条一张，拟证明原告2001欠被告1.6万元，根本没有能力支付3万元房款。2002年1月15日，刘帮兵向李长明出具收条一份，载明收到购房定金3000元。

2001年11月22日，刘帮兵（甲方）与黄玉仁、李长明（乙方）签订《补充协议》，约定甲方在芝麻一社张金兴住处征用土地用于房产开发，现因原设计砖混结构改为框架结构，致使房屋造价发生变化，为保证双方的利益不受损害，特将双方原签订的合同作如下变更：1.原订合同乙方自用房一套单价500元/㎡增为550元/㎡，乙方包销的八套住房单价550元/㎡增为620元/㎡。2.原订合同乙方包销八套住房、两个门面，现乙方再增购两个门面，其门面销售价格为1100元/㎡（含分摊面积）。3.原合同乙方购买地楼两间，因结构改变，此条款无效。现设计的地楼，如乙方需要，甲方可以优先售给乙方，价格为600元/㎡，层高不低于3米。4.原订合同其余条款不变。在该《补充协议》尾部，原、被告签字按指印，李良波作为在场人在该《补充协议》上签字。

另查明，1999年9月16日，经忠县三峡装璜公司申请，原忠县计划委员会向忠县三峡装璜公司发出《关于忠县三峡装璜公司新建综合楼的立项批复》，主要内容如下：1.为适应公司新业务发展所需及解决职工住宿困难，同意你司新建办公住宅综合楼项目立项；2.建设内容及规模：征地450㎡，新建综合楼3600㎡，其中：生产用房500㎡，库房300㎡，职工住宅2800㎡；3.建设地址：该项目拟在香山路与忠州移民路相间地带。

1999年12月30日，忠县人民政府向忠县三峡装璜公司发出《关于同意忠县三峡装璜公司补办征地手续建厂房的批复》，主要内容为：忠县三峡装璜公司未经批准，将忠州镇芝麻村一社村民张金兴、高宗其的批准用地160㎡及相邻空隙土地420.28㎡共计580.28㎡破土动工。经处理后，县政府同意将高宗其、张金兴的批准用地收回，将其批准的土地160㎡和相邻土地670.78㎡以及移民公路路中心为界部分118㎡，共计948.78㎡补办征地手续，出让给忠县三峡装璜公司580.28㎡作为修建厂房和住宿综合楼用地。

1999年12月30日，原忠县国土局与忠县三峡装璜公司签订《忠县国有土地使用权出让合同》，约定忠县国土局将原忠县忠州镇芝麻村一社面积为580.28㎡的地块出让给忠县三峡装璜公司。本合同项下的土地使用权出让年限为20年，自颁发该地块的《国有土地使用证》之日起算。土地使用权出让金为40元/㎡，总额为14000元。该合同中，案外人黄玉仁作为所谓忠县三峡装璜公司副经理代表所谓的法定代表人雷振华签字。

2000年2月10日，重庆市忠县三峡装璜公司取得忠县国土局颁发的《国有土地使用权证》〔忠国用（2000）字第249号〕，载明土地用途为综合用地，面积580.28㎡，使用权类型为出让，期限为2000年1月30日至2020年1月30日。

2008年10月23日，忠县三峡装璜公司取得忠县建设委员会颁发的《建设工程规划许可证》（编号D2008052），载明经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设。

2015年2月7日，忠县国土局对案涉建筑颁发了房产总证（××号），登记权利人为重庆市忠县三峡装璜公司（营业执照：500233119970048），房屋坐落忠县××街道××路（三峡装璜公司），土地用途城镇住宅地，房屋用途成套住宅。

2014年6月15日，刘帮兵以重庆市忠县三峡装璜公司（甲方）名义与案外人李超、杜香蓉（乙方）签订《门市购买合同》，约定乙方在甲方开发的忠县××镇××路购买门市一间，具体内容如下：1.门市位置：××镇××路××号附11号，面积33.75㎡。2.价格为2550元/㎡，总价为86062元。3.付款方式为签订合同时乙方支付甲方86062元。在该合同后附有收据一张，载明刘帮兵收到李超86062元。2018年5月4日，上述房屋办理了房产证，登记所有权人为李超、杜香蓉，产权证号为：渝（2018）忠县不动产权第00××69号，房屋用途为商业服务。2019年10月9日，李长明向忠县人民法院起诉李超、杜香蓉、刘帮兵，第三人黄玉仁，要求确认刘帮兵以重庆市忠县三峡装璜公司名义与李超、杜香蓉于2014年6月15日签订的上述《门市购买合同》无效，忠县人民法院于2020年7月15日作出（2019）渝0233民初4959号民事判决书，判决确认刘帮兵以重庆市忠县三峡装璜公司名义与李超、杜香蓉于2014年6月15日就重庆市忠县××镇××路××号附11号门面签订的《门市购买合同》无效。

2014年6月15日，刘帮兵以重庆市忠县三峡装璜公司（甲方）名义与案外人陈皓然（乙方）签订《门市购买合同》，约定乙方在甲方开发的忠县××镇××路购买门市一间，具体内容如下：1.门市位置：××镇××路××号附10号，面积31.16㎡。2.价格为2550元/㎡，总价为79458元。3.付款方式为签订合同时乙方支付甲方79458元。在该合同后附有收据一张，载明刘帮兵收到陈皓然79458元。2018年5月4日，上述房屋办理了房产证，登记所有权人为陈皓然，产权证号为：渝（2018）忠县不动产权第00××22号，房屋用途为商业服务。2019年10月9日，李长明向忠县人民法院起诉陈皓然、刘帮兵，第三人黄玉仁，要求确认刘帮兵以重庆市忠县三峡装璜公司名义与陈皓然于2014年6月15日签订的上述《门市购买合同》无效，忠县人民法院于2020年7月15日作出（2019）渝0233民初4958号民事判决书，判决确认刘帮兵以重庆市忠县三峡装璜公司名义与陈皓然于2014年6月15日就重庆市忠县××镇××路××号附10号门面签订的《门市购买合同》无效。

原告李长明据此向忠县不动产登记中心申请撤销登记在陈皓然，李超、杜香蓉名下的案涉房屋的不动产登记，庭审中，原告陈述撤销登记后忠县不动产登记中心仍将案涉房屋继续登记在忠县三峡装璜公司名下。

还查明，2005年12月20日，李长明向本院起诉刘帮兵，要求刘帮兵退还定金3.3万元并支付违约金9万元，后于2006年3月16日撤诉。2013年7月6日，刘帮兵向本院起诉黄玉仁、李长明，要求李长明、黄玉仁支付购房款。其中要求李长明支付购房款279108元，其中包含两个门面和一套住房。刘帮兵在诉状中认为李长明、黄玉仁未经结算强行居住使用视为刘帮兵已按合同约定交付使用，且表示李长明已将两个门面分别于2009年12月9日以每平方米2090元价格卖给陈德林和田兴明。后刘帮兵于2014年3月31日申请撤诉。

忠县人民法院（2019）渝0233民初4958号、4959号民事判决书还认定如下事实：

1999年，原忠县忠州镇芝麻村一社村民高宗其、张金兴经忠县人民政府批准取得农（居）民住宅建设用地160㎡。后李长明联系刘帮兵欲在高宗其、张金兴所取得的土地上修建房屋出售。因上述土地面积较小，李长明联系刘帮兵欲以一个公司名义审批更大面积的土地修房。故黄玉仁、李长明等人找到重庆市忠县三峡装璜公司（注：该公司自始未经过工商行政部门注册登记）。该公司所谓的法定代表人雷振华委托黄玉仁、李长明以该公司名义在高宗其、张金兴土地基础上办理相关用地、规划等建设手续，并将该公司印章交付黄玉仁、李长明。后黄玉仁、李长明通过黄玉仁出资、李长明负责联系相关部门和相关人员的方式以重庆市忠县三峡装璜公司名义办理了相关建设手续。

2001年12月29日，黄玉仁与刘帮兵签订《香山路房屋修建审批手续移交清单》，黄玉仁将案涉建筑工程的相关批文、许可证件、设计方案等全部移交给刘帮兵。

2002年1月22日，黄玉仁将重庆市忠县三峡装璜公司的印章移交给刘帮兵，刘帮兵向黄玉仁出具收条一份，载明：“今收到黄玉仁交来的忠县三峡装璜公司公章一枚，此章代香山路集资房竣工后办完房产证，当着黄玉仁、李长明的面当场销毁。此公章在2000年1月22日前出具的所有手续由黄玉仁负责。从1月23日起，此公章由刘帮兵经管，因公章出具的所有手续由刘帮兵全权负责。刘帮兵领公章时向黄玉仁交500元，此款系公章成本费。此公章在今后发生的所有经济纠纷由刘帮兵、李长明负责，与黄玉仁无关”。

2008年11月7日，刘帮兵以重庆市忠县三峡装璜公司法定代表人身份，以重庆市忠县三峡装璜公司名义将案涉工程直接发包给重庆汝江建筑工程有限公司（被告刘帮兵任法定代表人）修建。该工程于2009年2月10日开工，于2009年12月26日竣工。

2014年3月6日，重庆市工商行政管理局档案信息服务中心向本院出具证明：重庆市忠县三峡装璜公司无注册登记信息。

以上事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提交的集资建房合同、补充协议、民事诉状、（2019）渝0233民初4958号、4959号民事判决书、收据等，被告提交的忠计委文件、忠府批复、出让合同、国有土地使用权证、工程规划许可证、重庆市忠县三峡装璜公司房地证、门市购买合同、房产查询结果证明、合同书、民事诉状等证据在卷佐证，本院予以采信。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案原、被告之间的民事法律行为发生在民法典施行前，故本案应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。

根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告于2001年5月13日签订的《集资建房合同书》及2001年11月22日签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，且不存在其他导致合同无效的事由，刘帮兵对该门面有无物权和处分权均不影响该合同的效力，故原、被告于2001年5月13日签订的《集资建房合同书》及2001年11月22日签订的《补充协议》合法有效。

现原告李长明要求被告刘帮兵协助将位于忠县××街道××路××号附10号、附11号案涉房屋的产权分别登记至原告名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条的规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。本案中，案涉门面总证登记在重庆市忠县三峡装璜公司名下，且诉讼过程中，原告陈述，即使将登记在陈皓然，李超、杜香蓉名下的案涉房屋的不动产登记撤销登记后，忠县不动产登记中心仍将案涉房屋继续登记在忠县三峡装璜公司名下。原告亦未举证证明忠县三峡装璜公司与被告刘帮兵的关系，故其要求刘帮兵协助将位于忠县××街道××路××号附10号、附11号案涉房屋的产权分别登记至原告名下的诉请本院不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、原告李长明与被告刘帮兵于2001年5月13日签订的《集资建房合同》及2001年11月22日签订的《补充协议》有效；

二、驳回原告李长明的其他诉讼请求。

案件受理费4300元，由原告李长明负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审　判　长　　石建军

审　判　员　　韩国栋

人民陪审员　　秦伟平

二〇二二年十一月二十四日

书　记　员　　王　黎